CÓMO REFORMAR UNA CASA Y NO MORIR EN EL INTENTO: Fase I: Consulta sobre normativa

Cuando decidimos comprar la casa ya sabíamos que teníamos que meternos en una gran reforma, pues se trata una vivienda de mediados de siglo pasado que ha tenido su deterioro con el paso del tiempo, ha estado durante algunos años sin habitar y además tenía en su planta baja un local comercial y una escalera exterior que comunicaba el piso inferior con el superior. Ya solo por esta última particularidad sospechábamos que nos llevaría más tiempo y trámites que una obra menor en la que se va a cambiar baño, cocina, suelo o puertas y ventanas.

Antes de empezar cualquier actuación en un inmueble hay que tener bien clara cuál es la normativa aplicable, pues un simple detalle puede hacer que la tramitación sea totalmente diferente. Hasta hace un par de años en la Comunidad de Madrid había dos vías: la de la obra menor y la de la obra mayor. Ahora, sin embargo, desde la Ley 1/2020, de 8 de octubre que entró en vigor el 4 de noviembre de 2020, se ha simplificado la burocracia y todo aquello considerado obra menor se tramita mediante una Declaración Responsable en la que se declare expresamente que cualquier modificación en el inmueble se realizará cumpliendo la normativa. Este sería el caso en las siguientes actuaciones:

• Las obras de edificación de nueva planta de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
• Las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación sobre los edificios existentes que no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, y que no requieran la redacción de un proyecto de obras de conformidad con lo dispuesto por la legislación estatal de ordenación de la edificación.
• La primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general.
• Los actos de agrupación de terrenos en cualquier clase de suelo, salvo cuando formen parte de un proyecto de reparcelación debidamente aprobado.
• Cualquiera de las actuaciones reguladas en el marco de la Ley 2/2012, de 12 de junio, de dinamización de la actividad comercial en la Comunidad de Madrid.
• Los cerramientos de parcelas, obras y solares.
• Las demoliciones de construcciones y edificaciones existentes, siempre que no dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, ya sea total o de elementos o partes objeto de protección, regulada a través de norma legal o documento urbanístico.
• La colocación de vallas, rótulos y otros elementos de publicidad exterior visibles desde la vía pública.
• Los cambios del uso de los edificios e instalaciones, en tanto no tengan por objeto cambiar el uso característico del edificio.
• Los actos de uso del vuelo sobre construcciones o instalaciones.
• La instalación y ubicación de casetas prefabricadas auxiliares o de menor entidad.
• La reparación de instalaciones y conducciones en el subsuelo de terrenos que sean suelo urbano.
• Los trabajos previos a la construcción tales como catas, sondeos o prospecciones.

En estas situaciones arriba señaladas se pueden iniciar las obras en el mismo instante en que la Declaración Responsable ha entrado en el Registro, aunque por supuesto, el ayuntamiento competente siempre puede realizar labores de comprobación, control e inspección para confirmar que efectivamente se está cumpliendo con la legalidad. En caso de encontrar defectos o inclumplimientos puede reclamar su subsanación o incluso la paralización de las actuaciones ordenando la restitución del statu quo al momento anterior a dicha comunicación.

Sin embargo, en el supuesto de obra mayor hay que contratar a un estudio de arquitectura que redacte un proyecto de reforma que deberá ser presentado, junto con la solicitud de licencia de obras y el justificante de las tasas ya abonadas, en el Área de Urbanismo del ayuntamiento al que pertenezca el inmueble, donde además se habrán de abonar las tasas correspondientes (que suelen oscilar entre el 2% y el 6% del PEM, que no es otra cosa que la suma de los costes de cada material y mano de obra). También será necesaria una licencia de ocupación de vía pública para poder ubicar el contenedor.

En este caso las obras no pueden comenzar inmediatamente, sino que habría que esperar al visto bueno del ayuntamiento, algo que se puede demorar mínimo tres meses, pero que se puede extender a 6 o incluso 12, dependiendo del consistorio y el tapón que tenga (y más con la pandemia que lo ha paralizado todo). Quedan englobadas en esta categoría los siguientes trabajos:

• Los movimientos de tierra y excavaciones, cuando no formen parte de un proyecto de urbanización o construcción autorizado.
• Los actos de edificación y uso del suelo, subsuelo y vuelo que, con arreglo a la normativa de ordenación de la edificación precisen de proyecto.
• Cualquier actuación que suponga la intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, así como las actuaciones de carácter parcial que afecten a los elementos objeto de protección.
• Los actos de parcelación, segregación y división de terrenos.
• Las talas y trasplante de árboles.
• La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares.
• Las obras y usos provisionales.

En nuestro caso nos encontrábamos con actuaciones que entraban dentro del apartado «obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación sobre los edificios existentes que no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, y que no requieran la redacción de un proyecto de obras de conformidad con lo dispuesto por la legislación estatal de ordenación de la edificación». Sin embargo, también pretendíamos llevar a cabo obras de rehabilitación con cambio de uso y con alteración de la estructura por lo que la cosa se nos complicaba un poco burocráticamente con una mayor inversión económica y una mayor extensión en el tiempo.

Con este planteamiento no teníamos claro si debíamos presentar una única solicitud de Licencia de obras y usos incluyendo todas las actuaciones o por contra podríamos presentar dos: una en la que solo se incluyera aquello recogido en este apartado de obra mayor y una Declaración Responsable por el resto. Siguiendo los consejos de nuestro arquitecto, hicimos esto último, presentando en primera instancia una solicitud de Declaración Responsable para actuaciones como el tejado, demolición de tabiquería e intervención de instalaciones. De esta forma, podríamos evitar que las goteras fueran a más, demoler algunos tabiques y adelantar en cuestiones de electricidad y fontanería (aunque aún quedase mucho por hacer).

El resto tendría que esperar a una segunda solicitud una vez que el arquitecto hubiera terminado el proyecto y obtenido el visado por parte del Colegio Oficial de Arquitectos. Pero esto ya da para otro post.